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南京的倪女士国庆期间看了一套特价房，交了20万元定金，销售称申请价格但没有提供合同。当拿到合同时发现有“不对等”条款，要求要么改合同条款要么退定金。销售人员称，合同不能改，定金不能退。

图为南京紫金和旭府

业主：

看中“特价房”交了20万元定金

拿到同合后发现有“霸王条款”

11月25日，家住南京的倪女士告诉华商报大风新闻记者，今年9月13日，经过中介了解到，国庆期间南京紫金和旭府楼盘将推出10套特价房，市面每平方米大约5.5万元，一套房总价约一千万元，特价的话会优惠很多，她还是比较心动的。

10月2日，倪女士到楼盘现场，紫金和旭府销售人员并没有提供合同，称先缴纳20万元定金，向领导申请最优价格，如果申请不过可以退，并称他们是国企，在价格方面审核很严格，未来一年都不会有特价房了。

倪女士向华商报大风新闻记者提供了一份转账20万元到江苏凤凰和昇地产有限公司商品房预售资金监管专户的截图信息。倪女士说，考虑到开发商属于凤凰集团旗下，拥有国企背景，楼盘是洋房，并且在紫金山附近，对顾客应该是有契约的。在销售人员一再劝说下，她转账20万元，签订认购协议，销售人员直接让倪女士将配偶的姓名代签字。

倪女士称，销售人员事先未向本人出示买卖合同。10月6日，她主动找销售人员索要合同，发现其中有很多不利于本人的条款。尤其是违约责任方面，甲方（江苏凤凰和昇地产有限公司）违约责任按“万分之一/天”计算，而乙方（购房者）违约责任按“万分之五/天”计算，若贷款没办下来，乙方需在10天以内支付所有价款，否则按年化18.25%计算违约责任。

合同条款截图

倪女士认为这是“不对等”条款，10月7日，来到楼盘协商合同细则，销售人员称合同内容包括一个标点都不能改，如果不签合，前期的20万定金也不能退。

倪女士称开发商事先未出示合同，双方就合同条款无法达成一致，要么修改合同，要么返还定金。为此，她找到开发商江苏凤凰和昇地产有限公司，销售部负责人称，已全权委托南京蓝风房地产投资顾问有限公司销售，“有事你找他们协商”。

销售方：

如果不能继续签约

20万定金不会退

倪女士称在平台查询销售房源，截至11月14日，紫金和旭府特价房已经销售12套（超过当初说的10套），目前销售人员仍在以“特价房”噱头吸引客户，想来想去，倪女士怀疑自己是不是被“套路”了。

图为涉事楼盘

11月24日，华商报大风新闻记者联系倪女士的销售顾问，他承认他们是第三方南京蓝风房地产投资顾问有限公司在销售该楼盘。针对所谓的“特价房”是不是套路的问题，该工作人员称，特价房肯定有特价，比市面上要少几十万元，目前有部分“特价房”还未出售。

对于购房者所称合同存在部分“不对等”条款，该工作人员说，合同是制式的，不能修改。如果修改的话，跟以前的业主就没法交代了。至于定金的事，工作人员称，如果不能继续签约，20万元定金是不会退的。类似交定金不要房的还有其他业主，都是没有退定金。如果业主对此投诉或到法院起诉，“那是他们的权利”。

律师点评：

收取定金未履行认购协议约定的义务

应当返还定金

北京市康达（西安）律师事务所张海兴律师介绍，倪女士购房遭遇的波折，一定程度上反映了开发商销售行为的不规范。

虽然倪女士是与销售代理公司人员签订认购协议，但是推广销售行为是开发商全权委托，认购协议的甲方也是开发商，销售过程中围绕认购协议和定金的争议及处理，开发商是主体。

张海兴律师介绍，当事人与开发商签订了商品房买卖的预约合同即认购协议，虽然代签配偶姓名形式有一定瑕疵，但因支付了担保将来签订商品房买卖合同的定金，该认购协议仍有可能被认定为预约合同成立有效。

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》，开发商委托的销售公司在销售过程中不提供商品房合同文本的行为有悖诚信，开发商在倪女士对商品房买卖合同条款表达异议时拒不协商，未尽合理努力协商，虽然认购协议作为预约合同已经成立生效，但因其“磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的”，属于未履行认购协议约定的义务的一方，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，收取定金的开发商因为未履行认购协议约定的义务，应当按照定金规则向倪女士返还定金。

华商报大风新闻记者 魏光敬 编辑 李婧